Статьи Центра ИСТ

Главная » Статьи » Для покупателей/продавцов недвижимости

Как обращаться с недвижимостью? Статья вторая.

Стоимость здания и его эксплуатация

Стоимость здания и его эксплуатация


Итак, попробуем разобраться на конкретном примере, как связана стоимость здания с методами и способами его эксплуатации. Намеренно, либо в силу обстоятельств владельцы зданий придерживаются  определенной стратегии в эксплуатации объектов недвижимости. Для примера мы представим два крайне противоположных сценария.


Долгосрочная стратегия эксплуатации здания

I. Долгосрочная стратегия.

Вы добросовестный долговременный инвестор и планируете эксплуатировать свой объект недвижимости много лет (в данном случае 50 лет) без реконструкции (рис. 1). На стоимость здания влияют: эксплуатационные расходы, техническое состояние, моральный износ. Первый период, восходящий участок, как молодость человека – всё только хорошо и будет лучше. Горизонтальный участок это период стабильности – деструктивные процессы находятся в динамическом равновесии с позитивными. А далее преимущество приобретают деструктивные процессы. У вас, наверное, возникнут некоторые вопросы. Во-первых, почему срок эксплуатации 50 лет, а не 100 или 150?   

Снос хрущевок в Москве Вспомните «хрущёвки», ведь именно сейчас они выработали свой ресурс. В Москве их уже все снесли. Правда здесь превалирует моральный износ – вместо 5-этажки можно построить более комфортную высотку. Но и производственные технологии могут меняться, а производство подвергаться модернизации. И далеко не факт что здание, построенное 50 лет назад, позволит произвести такую модернизацию. К примеру, производственные процессы с использованием большегрузного кранового оборудования обычно располагались в зданиях с высотой этажа от 9 метров и выше. Изменение технологии производства с заменой кранового оборудования на другие способы транспортировки, либо организация нового технологического процесса, который не требует применения кранового оборудования, вносят изменения в требования к производственному зданию. В этом случае высота этажа может быть существенно снижена. Излишний объем здания, не смотря на его ненужность в новых технологических процессах, убрать не так просто, а он требует отопления, вентиляции и других эксплуатационных расходов. Актуальным становится вопрос о реконструкции здания, так как оно не отвечает новым задачам производства.
Если же здание соответствует технологическим процессам, то его можно эксплуатировать и более 50 лет. Тогда ваша обязанность – своевременно выполнять капитальные и косметические ремонты. При этом нисходящая прямая стоимости здания получит характерные пики-зубцы, отражающие восстановленную в ходе капремонта стоимость здания. Так можно поступать не раз, но не бесконечно. В-вторых, почему стоимость доходит до 0,4, а техсостояние до 0,63 – и всё. Потому что дальше наступает зона «неоправданного или преступного риска». В Градостроительном кодексе есть формулировка: «не соответствует требованиям строительных норм и правил». Обратите внимание, БТИ именно на основе этих закономерностей вносит периодически корректировку в техпаспорт здания. При этом пользуются ВСН53-86(р) где приведены специальные таблицы. Однако в большинстве случаев подход к оценке технического состояния техниками БТИ носит поверхностный и чисто формальный характер. Следует помнить, что качественно и достоверно произвести оценку технического состояния может только специалист, обладающий соответствующей квалификацией и имеющий на это право (Допуск Саморегулируемой организации, либо Лицензию Ростехнадзора).. А теперь вывод. Капитальный ремонт здания требует значительных финансовых вложений, но эти затраты необходимы для поддержания здания в пригодном для эксплуатации состоянии. Мы, конечно, понимаем, что в строительстве, как в медицине и сельском хозяйстве разбираются все. Но всё же лучше, если вы обратитесь к специалистам по обследованию, ведь, как и среди людей, двух одинаковых зданий не существует. Специалисты укажут на «узкие места» и это поможет оптимизировать бюджетирование ремонта.

Краткосрочная стратегия эксплуатации здания II. Краткосрочная стратегия.

Вы добросовестный балансодержатель, но не долговременный инвестор.  Тогда вам важно не передержать объект, присмотритесь к диаграмме (рис. 2). У вас есть довольно длительный срок, порядка 10-15 лет, когда можно ограничиться косметическим ремонтом. А вот стоимость и техсостояние здания падают круче, чем в первом случае, когда вы несёте эксплуатационные расходы. Да и общий срок нормальной эксплуатации гораздо меньше, около 33 лет! По истечении этого срока понадобится достаточно много усилий и финансов для приведения здания в пригодное для эксплуатации состояние (если это вообще будет возможно). Это плата за отсутствие заботы. Краткосрочной стратегии придерживаются так же многие управляющие и менеджеры, которые в угоду текущим показателям (снижение эксплуатационных расходов, повышение прибыли) закрывают глаза на имеющиеся проблемы со строительными конструкциями, откладывают текущий и капитальный ремонт, делают его в урезанном виде, неоправданно экономят на ремонтных материалах и квалифицированных исполнителях. За счет этого улучшаются текущие показатели деятельности, менеджеры получают бонусы и похвалу от руководителей. Но в итоге расплачивается собственник объекта недвижимости, когда здание, рассчитанное на срок службы в 50 лет, закрывают для эксплуатации по прошествии 30. Как временная мера такие методы оптимизации эксплуатационных расходов могут быть оправданы производственной необходимостью, либо кризисной ситуацией в отрасли. Но всегда следует правильно оценить на чем можно сэкономить, а что может нанести неоправданный экономией ущерб. Специалисты по техническим обследованиям способны помочь спрогнозировать последствия принимаемых решений и спланировать эксплуатационные мероприятия оптимальным образом.
Например, в планах одного промышленного предприятия стоял вопрос о переносе производства в новый производственный корпус, строительство которого планировалось завершить через пять лет. Здание, в котором располагалось производство, было старым и имело значительный износ. После завершения переноса производства предусматривался его снос. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в переходный период был разработан план специальных мероприятий. Кроме внутренних мероприятий, в их число так же вошли:
  1. Первичное обследование здания специализированной организацией для определения конструкций требующих обязательного ремонта и мест требующих повышенного внимания в период эксплуатации.
  2. Установка датчиков контроля за состоянием конструкций, требующих повышенного внимания и организация системы контроля за состоянием конструкций силами службы эксплуатации.
  3. Визуальное обследование здания специализированной организацией раз в год с выдачей рекомендаций по дальнейшей эксплуатации и оценкой текущего состояния конструкций на предмет возможности нормальной эксплуатации. 
Эти меры позволили сократить эксплуатационные расходы и обеспечить нормальную безаварийную эксплуатацию здания в течение всего периода до переноса производства.

Вывод. В определённый момент важно просчитать варианты, что выгоднее: нести эксплуатационные расходы или нести убытки.


Доцент кафедры «Материаловедение в строительстве» УГТУ-УПИ Екатеринбург, к.т.н. Жулидов Виктор Леонидович Автор сайта www.bauexpert.ucoz.ru
Другие статьи по теме:
blog comments powered by Disqus
Спасибо за проявленный интерес к данной информации. Мы будем весьма признательны, если Вы прокомментируете прочтенное, оставите отзыв или просто выскажитесь. Нам важно Ваше мнение, так как оно помогает улучшать содержимое нашего сайта и показывать разные точки зрения на озвучиваемые вопросы.
Если у Вас есть вопросы или требуется консультация, Вы можете отправить нам сообщение. Мы дадим Вам ответ по электронной почте в течение двух рабочих дней. Ответы на наиболее важные и распространенные вопросы в обезличенной форме мы размещаем в разделе консультации.
E-mail отправителя *:
ФИО:
Тема письма:
Текст сообщения *:

Категория: Для покупателей/продавцов недвижимости | Добавил: ded (20.01.2011)
Просмотров: 3113 | Теги: стоимость здания, стратегия эксплуатации, эксплуатация здания | Рейтинг: 5.0/1 |
Контакты
Электронная почта: ist@toist.ru

Интернет-магазин ziShop - маяки серии ЗИ
Пластинчатые маяки в Украине ЧП АЛЬП-ПРОМ


Форма входа
Тематические ресурсы
Официальные сайты
  • РОСТЕХНАДЗОР
  • Минрегион России
  • УАСИ мэрии г. Новосибирска
  • Минстрой РФ
  • Поиск

    Техническое обследование зданий и сооружений имеют право выполнять специализированные организации, имеющие соответствующий допуск СРО.


    Яндекс цитирования

    При цитировании информации сайта гиперссылка на данный сайт обязательна
    Использование материалов сайта в коммерческих целях без письменного разрешения владельца сайта не допускается
    Любое использование материалов допускается только при наличии активной, доступной для индексации поисковыми системами, гиперссылки на данный сайт
    Свяжитесь с нами